Back To Top

foto1 foto2 foto3 foto4 foto5
Informatie verzamelen, denken en dan op papier zetten hoe het straks uit komt te zien....
De plek langs de bosrand die ik uitgekozen heb.
Fly of the Buzzerd...
De grond bestaat uit klei en klei.
De avegaarboor bezig tijdens de 2e fase van het archeologisch onderzoek.

Welkom in het Rode Hoekje!

djWelkom op de website van het rode hoekje. Een initiatief om zelf zowel een woonhuis en de omliggende openbare ruimte te ontwikkelen. Kies uit diverse onderdelen met bovenstaand menu of zoek op trefwoorden met de zoekfunctie rechtsboven.

Telefoon 06-51150289

e-mail: tjalf@xs4all.nl

Get Adobe Flash player

Voor het maken van de ontsluitingsweg heb je een VVE nodig.  Het RVB, als eigenaar van de grond en de nutsbedrijven willen dit.  Als jouw beoogde plekje al bereikbaar is via andere initiatieven dan kun je je waarschijnlijk aansluiten bij hun VVE.  Sterker, dit is verplicht. Bij het koopcontract van de grond moet je ook een overeenkomst tekenen, waarbij je lid wordt van de VVE.  Heb je geen ontsluitingsweg nodig, omdat je initiatief direct langs een bestaande weg ligt, dan heb je voor je weg geen VVE nodig, echter wel voor de nutsvoorzieningen.  Ben je nu het eerste initiatief, dan zul je zelf een VVE op moeten richten.     Voor het oprichten van de VVE heb je minimaal 2 mensen nodig. Dit kunnen initiatiefnemers zijn, maar ook een onafhankelijk persoon kan als bestuurder optreden.  Het oprichten van een VVE doe je bij de notaris.   Voor een VVE heb je statuten nodig.   Voor Oosterwold heb je ook een huishoudelijk reglement en een overeenkomst nodig.  Deze overeenkomst is de overeenkomst die je moet tekenen bij de gemeente als je je grond koopt.   De gemeente (en het RVB) willen ook inspraak in de reglementen van jouw, jullie VVE hebben.  Ze kijken hierbij of het voor hun juridisch klopt, en ook of het eerlijk is ten opzichte van de toekomstige eigenaren langs jouw weg.  Je mag bijvoorbeeld niet alle kosten op hun verhalen, of de organische ontwikkeling van het gebied "sturen".  Waar zij ook op letten is dat er bepalingen in komen dat de VVE niet op eigen houtje de statuten gaat veranderen.  De gemeente en het RVB willen hierbij het laatste woord hebben.  

Een ander punt wat je met de vereniging moet regelen is de aansprakelijkheid, op je eigen kavel valt dit onder je eigen WA verzekering, maar op de weg in beheer van de vereniging zou de vereniging of hun bestuursleden aansprakelijk gesteld kunnen worden.  Het is dus zaak dat de vereniging een aansprakelijkheidsverzekering afsluit. 

De VVE is vergelijkbaar met een VVE zoals deze ook bij appartementen gebruikt wordt. Voor appartementen VVE's is veel informatie on-line te vinden.  Standaard statuten enz.  Voor Oosterwold heb je hier echter niet zoveel aan. Behalve zaken zoals hoe beslissingen genomen worden en hoe vaak de VVE vergaderd heb je specifieke artikelen nodig over de aankoop van grond, eventuele doorverkoop en het beheren van de weg. Eigenlijk is de VVE in Oosterwold meer een beheersvereniging dan een eigenarenvereniging. Een echte VVE is ook lastig als alle mogelijke kavels langs de weg nog niet allemaal verkocht zijn.  Bij een gedeelde eigenaarschap van het stukje weg zou die iedere keer opnieuw bepaald moeten worden, mocht er een initiatief bijkomen.  De hypotheekverstrekkers van alle andere eigenaren moeten dan een herberekening doen, omdat jouw hoeveelheid "eigendom" vermindert.  In het geval van de Karl Marxweg blijft de VVE eigenaar van het stukje weg wat niet onder de initiatieven valt en blijven de initiatiefnemers eigenaar van hun eigen stuk weg op hun kavel. De eerste eigenaar van een nieuw initiatief betaald zijn deel aan het gezamenlijke stuk weg, en mocht de eerste eigenaar zijn huis verkopen, dan gaat dit deel mee met de verkoop. Je krijgt je bijdrage dus niet terug.  

Voor de uitvoering van de weg zul je moeten bedenken hoe je bij een bestaande weg kunt komen.  In mijn geval is ontsluiting via de Goudplevierweg de meest logische oplossing.  Hiervoor moet er een weg van ongeveer 100 meter lang worden aangelegd door zone 1 van de Eemvallei.  Staatsbosbeheer is straks initiatiefnemer van het gebied waar de weg moet komen.  Eerste stap was dus in overleg met Staatsbosbeheer gaan. Staatsbosbeheer heeft als uitgangspunt dat ze geen eigenaar willen zijn van wegen die ze niet zelf gebruiken. Dit is niet volgens de spelregels van Oosterwold, maar zolang ze nog geen initiatiefnemer zijn hoeven ze zich daar ook niet aan te houden.  Ook zouden ze pas veel later beginnen dan wij.   Wel vonden ze het goed dat wij dan dat stukje grond, wat bestemd was voor hun initiatief kopen van het RVB en daar de weg op aan leggen.  Wel leveren zij de grijsrechten die nodig zijn om de grond volledig te gebruiken voor verkeer en infra.  Wij kopen de grond als Landschapskavel.  Dit is het enigste kaveltype wat toegestaan is binnen zone 1 Eemvallei. 

Wat je ook in de VVE kan afspreken is hoe de weg gaat lopen. Op welke manier ga je langs de kavels. Hierbij gelden de regels van het bestemmingsplan, maar de richtlijnen van de brandweer spelen een rol.    Als er aan de overkant van je weg ook kavels liggen of kunnen komen dan geld een wegbreedte van 2,75 meter.  Kan dat niet, zoals bij mij dan moet je een weg van 3.25 meter aanleggen. En je kunt alleen plannen met de initiatieven die er op dit moment zijn.  Je kan bijvoorbeeld wel een mooie rondweg willen, maar als er op de beoogde plaats nog geen initiatieven zijn, heeft dit niet zoveel zin. 

En als laatste zul je ook moeten afspreken wat voor soort weg je eigenlijk wil. Uitgangspunt van de eerste initiatieven is een bospad, type karrespoor.  Dit past mooi bij de bosrijke omgeving en met het verwachte verkeersaanbod zal dit voldoende zijn.  Mocht het in de praktijk nu meer een modderpad met Parijs/Dakar achtige toestanden worden, dan kunnen we in de vereniging besluiten om een duurzamere verharding toe te passen. Maar hier zullen we dan wel allemaal geld voor moeten hebben. En zolang er nog bouwverkeer over de weg rijdt is het sowiezo zonde van het geld. 

 

doelgebied 2

Het doelgebied van de VVE, dit is het gebied met alle mogelijke kavels die aangesloten worden op de weg is beperkt binnen de grenzen van het bestaande bos en Eemvallei zone 1, is in totaal ca. 3,5 hectare.  In bovenstaande afbeelding is dit het gele gebied. De roze stippellijn geeft de weg aan, zoals deze door de eerste initiatieven is bedacht. 

Over de kavelwegen en de verenigingen is veel te doen in Oosterwold.  Een overleg met de vereniging is de beste manier om je buren te leren kennen. Helaas is dit heel vaak een slechte ervaring. De oorzaak is altijd dat men wil afwijken van spelregel 6. 

De hoofdinfrastructuur (rijks-, provinciale en polderwegen, vaarten en tochten) blijft de verantwoordelijkheid van de overheid. De ontwikkeling van het lokale wegennet en kavelsloten is aan de initiatiefnemer. Dat betekent onder meer dat elke initiatiefnemer aan één zijde van zijn kavel een weg aanlegt, die aansluit op een bestaand deel. 

(http://maakoosterwold.nl/hoe-werkt-het/spelregels-voor-ontwikkeling/ bij punt 6) 

Hierin steld de gemeente dus dat de initiatiefnemer aan 1 zijde van zijn kavel een weg aanlegt, aangesloten op een bestaande weg en waar iemand anders op aan kan sluiten.  Hierin staat heel duidelijk dat de initiatiefnemer aan 1 zijde, dus één hele zijde, geen halve zijde, een weg aanlegt.  De initiatiefnemer moet hem aanleggen, dus de kosten voor het aanleggen zijn ook voor deze initiatiefnemer. (...en niet voor de buurman die wil aansluiten). 

Bij de eerste kavelwegvereniging van Oosterwold hadden de projectontwikkelaars een grote invloed.  Zij wilden zoveel mogelijk kavels verkopen en kavels met relatief veel weg, mochten niet veel duurder zijn dan kavels met relatief weinig weg. Hier is toen bedacht om de kosten van de gehele weg op 1 hoop te gooien en iedereen hier volgens een verdeelssleutel aan mee te laten betalen.  Dit werdt een ingewikkelde sleutel waarbij de hoeveel vierkante meters van je kavel en het kaveltype, standaard, landschap of landbouw een rol in speelde. Daar boven op werden er 2 verschillende soorten wegen bedacht, kavelwegen, en hoofdkavelwegen die ook weer andere sleutels hadden.  Na later bleek een drama, geplande wegen gingen niet door, ontsluitingen kwamen anders te liggen dan verwacht en mensen moeten meebetalen aan wegen waar ze nooit op komen. 

De eerste kavelvereniging werdt toch een soort voorbeeld voor de volgende en ijverig gingen de volgende straten bij elkaar zitten om hun eigen sleutels voor betaling van de weg te bedenken en hier overeenstemming over te vinden. Het probleem hierbij is dat er verschillende opvattingen zijn over wat "eerlijk"is. Het is boeiend om te zien hoe mensen Oosterwold verkiezen omdat het ontbreken van "regels" hun zo aanspreekt en vervolgens met heel veel energie "regels" gaan opstellen over hoe de betaling van de wegen geregeld moet worden. Ik moet zeggen dat ik meer respect hebt gekregen voor het openbaar bestuur.  In Oosterwold leer je hoe moeilijk het is om iedereen tevreden te stellen. 

Wat voor soort sleutels zijn er nu allemaal bedacht?  Er zijn verenigingen die de kosten van de hele weg verdelen over het aantal vierkante meters van de aangesloten initiatieven.  Heb jij een grote kavel, dan betaal je veel, heb je een kleine dan betaal je minder. Ongeacht hoeveel meter weg je op je eigen kavel hebt liggen. Er zijn ook verenigingen waarbij iedereen een vast bedrag betaald en er zijn combinaties hiervan.  Bij de eerste verenigingen waren er nog verschillen in of je landbouw-, landschaps- of standaardkavel had. Dan betaalde je ook een andere prijs. Maar omdat er alleen nog maar standaardkavel verkocht wordt zullen nieuwe verenigingen hier niet meer voor kiezen. Er zijn ook verenigingen die de hoeveel roodkavel als maat nemen. Eigenlijk een variant op de vorige. Met standaardkavel heb je het meeste roodkavel en betaal je ook het meeste mee aan de weg.    

Mijn uitgangspunt bij de VVE is spelregel 6.  De kosten van de weg op de eigen kavel is voor de betreffende initiatiefnemer.  Op deze wijze heeft een initiatiefnemer ook de keuze om zijn kavelgrootte en kavelvorm zodanig te kiezen, dat het in zijn begroting past. Hou hierbij wel rekening dat de weg doorgetrokken wordt tbv van de volgende kavels en dat je dit stuk ook moet aanleggen. Dit, zoals et in de structuurvisie bepaald is. De initiatiefnemer kan zelf de in zijn ogen beste aannemer zoeken voor het stuk weg op zijn kavel.  De VVE houdt het contact met de nutsbedrijven voor wat betreft het kabeltracé. Voor het onderhoud op je eigen weg ben je ook zelf verantwoordelijk. Natuurlijk kun je je aansluiten bij een collectiefonderhoud georganiseerd door de VVE. Maar het is geen verplichting. 

In het rode hoekje hebben we nog een specifieke situatie.  De eerste 100 meter van de Karl Marxweg loopt door gebied waar geen particuliere initiatieven mogelijk zijn. (Eemvallei zone1).  We moeten dus met zijn allen een extra stuk weg aanleggen en hiervoor ook de grond aankopen. Voor dit deel van de weg zullen we dus een andere financiering moeten zoeken.  Nu heeft ieder initiatief dit stuk weg nodig om op zijn kavel te komen.  Of je nu een grote of kleine kavel hebt, maakt geen verschil.  Dus deze regel wordt heel simpel. Iedereen betaald een even groot deel voor dit stukje weg.  

Indien het gebied ten westen van de Stichtse lijn ontsloten gaat worden, zullen we nog een keer zo een stukje weg krijgen. Het deel van de weg wat in het tracé ligt zal aangekocht moeten worden. De kosten hiervan zullen gedeeld worden door de initiatieven die ontsloten worden door dit stukje weg. Als de Stichtse lijn wordt aangelegd krijgen we weer een andere situatie.  Er komen geen viaducten of spoorwegovergangen in de lijn, dus dit deel van de Karl Marxweg zal zijn aansluiting moeten vinden bij de wegen die aan dezelfde kant van de Stichtse lijn liggen. 

Voor het onderhoud van de weg geld een andere regel.  De onderhoudskosten zijn alleen afhankelijk van het gebruik van de weg.  Dit gebruik is weer afhankelijk van de hoeveelheid verkeersbewegingen op de weg.   Iedere initiatiefnemer in het doelgebied betaalt straks een vast bedrag per jaar afhankelijk van de hoeveelheid huishoudens op zijn kavel.  Waarbij een logiefunctie als huishouden telt.   Stel dat er straks een hotelketen een groot hotel aan het einde van de weg neerzet, dat is maar één initiatief maar wel met veel meer verkeersbewegingen.  Dus het hotel met 20 kamers betaald 20x zoveel als ik met 1 huishouden.  Een projectontwikkelaar met 10 woningen betaald welleswaar voor 1 deel mee in de aanleg van de weg, maar voor het onderhoud betaald hij 10x de onderhoudsbijdrage. 

Ik heb lang nagedacht over deze rekenwijze.  Je kunt het heel "eerlijk" en ingewikkeld maken door bijvoorbeeld rekening te houden met of je aan het begin of het eind van de weg woont, of je wel of geen auto hebt, of hoe zwaar hij is, gedeeld door de breedte van de banden...  enz....   Maar dan moet je dat ook controleren of iedereen gaat elkaar controleren...  Verder is de definitie van "eerlijk" ook voor iedereen anders.   Linkse mensen zullen het eerlijk vinden dat de grote initiatieven voor een deel de weg van de kleine initatieven betalen, Rechtse mensen zullen dit juist weer oneerlijk vinden. 

Indien in de toekomst de weg opgeschaalt moet worden, dwz verbeterd wordt door bijvoorbeeld een asfaltlaag of klinkers, dan valt de financiering hiervan onder de regels van aanleg.  

 

Uitgangspunten:

 

  • De aanlegkosten van het ontsluitingsdeel van de weg, en de kosten voor het oprichten van de VVE zelf, zijn voor ieder initiatief hetzelfde. Ieder initiatief heeft dit stuk weg nodig, je hebt hier nou eenmaal geen keuze in.

  • De aanlegkosten van het kavelwegdeel op je eigen initiatief zijn voor eigen rekening.  Heb je een groot stuk grond, betaal je veel, heb je een klein stuk, betaal je weinig.  Je kunt zelf kiezen hoeveel grond je koopt, en waar je dit grond ten opzichte van de weg koopt.  Eigen keuze, eigen verantwoordelijkheid.  Geen verplichte sponsoring van kleine initiatieven door grote initiatieven. 

  • De onderhoudskosten van de ontslutingsweg worden gedeeld door het aantal huishoudens in het doelgebied,ongeacht de kavelgrootte van het huishouden. 

 

 

 

 

Ik heb statuten, een huishoudelijke reglement en de overeenkomst gebaseerd op de documenten van de VVE van de Tureluurweg gemaakt.  Waarbij ik de aangepaste versies nog door een jurist heb laten controleren op juistheid.  Hier is veel tijd, werk en ook geld in gaan zitten.  Ik vind het  belangrijk dat nieuwe initiatiefnemers een idee krijgen in wat er nodig is voor een VVE en ik zit de documenten dan ook hieronder online.   Wil je ze letterlijk gaan gebruiken voor je eigen VVE, neem dan even contact met mij op.  Er zit auteursrecht op.  

 

 

filesymbol

 Statuten VVE Karl Marxweg 

 filesymbol

 Huishoudelijk reglement VVE Karl Marxweg

 filesymbol

 Overeenkomst VVE Karl Marxweg

 

Onze buurman, Staatsbosbeheer heeft aangegeven dat zij niet de capaciteit hebben om met iedere initiatiefnemer zaken af te stemmen.  Dit geld niet alleen voor de initiatieven langs de Karl Marxweg, maar voor heel Oosterwold.  In het overleg tussen de de VVE's en Staatsbosbeheer is afsgesproken dat de VVE de contactpersoon is tussen Staatsbosbeheer en de inititiatiefnemers. 

 

 Nieuwsbrieven:

nr:     Bijlage 1  Bijlage 2 
 Juli 2017   Aanmeldprocedure Aanvragen Nutsvoorzieningen
Oktober 2017   Concept vervolg Karl Marxweg  
December 2017      
 Juni 2017      
       

Jaarrekening:

2017  2018  
       

 

Voor meer informatie kun je mailen naar de VVE:  Dit e-mailadres wordt beveiligd tegen spambots. JavaScript dient ingeschakeld te zijn om het te bekijken.    KvK-nummer  68558600