Oosterwold is een experiment. Dat betekent dat er dingen anders gaan dan men van te voren bedacht heeft.  In de loop van het traject loop ik tegen dingen aan, waarvan ik denk, "Hee dat is gek, dat kan toch niet de bedoeling zijn". In dit artikel zal ik proberen deze dingen te beschrijven. Wat mij als eerste opviel en dat mag best gezegt worden, is de positieve open en meewerkende houding van de gemeente en andere instanties bij het realiseren van mijn proces. Er is echt een andere overheid aan het onstaan.  Een overheid die zich niet boven de burger stelt, maar gelijkwaardig is met de burger en meedenkt met de burger.  

 

Percentage verharding:

 

In de structuurvisie, en later in het bestemmingsplan probeert de gemeente grip te krijgen op de totale verharding in Oosterwold.  Verharding is niet goed, want het is lelijk, het kost geld en er moeten maatregelen voor wateropvang voor genomen worden.   Om dit op te lossen heeft men maximale percentages verharding ingesteld. Waarschijnlijk om te voorkomen dat de initiatiefnemers heel Oosterwold gaan asfalteren.  Waarschijnlijk ook om de iniatiefnemers te dwingen om goed over de ontsluiting van hun kavel na te denken.  Om te voorkomen dat er onnodig veel verharding wordt aangelegd.  Je kunt je afvragen of deze beperking nodig is.  Als initiatiefnemer wil je zelf ook zo weinig mogelijk verharding, en bedenk je al de meeste economische en beste manier om je kavel te ontsluiten. 

 

In het CHW bestemmingsplan Oosterwold is gekozen om de maximaal te gebruiken verharding op een kavel afhankelijk te maken van de oppervlakte van de kavel. Onder deze verharding valt met name de kavelweg ter ontsluiting van de eigen kavel en de volgende kavel. Dit is een fundamenteel verkeerde keuze. Men stelt een verplichte wegbreedte vast. Dit is een breedtemaat. De initiatiefnemers hebben een bepaalde lengte weg nodig, afhankelijk van de lengte van de zijde waar de weg komt op hun perceel. Door de hoeveel weg nu afhankelijk te maken van een percentage van de oppervlakte komt er een kwadratische rekenfout te voorschijn. Op onderstaande figuur heb ik 3 kavels van verschillende groottes getekend. Met hierbij aan 1 zijde een weg.   Zoals dit In Oosterwold meestal uitgevoerd wordt. Voor het gemak heb ik de wegbreedte op 4 meter gesteld. Het percentage bij de percelen is het percentage weg (verharding) ten opzichte van de Kaveloppervlakte.

 

 

Hieruit blijkt dat bij kleinere kavels een veel groter percentage verharding nodig is. De kwadratische rekenfout! Je kunt zien wat voor soort kavelgrootte de bedenkers van het bestemmingsplan in gedachten hadden bij de verschillende kavelsoorten. De landschap kavels zouden veel groter worden en hebben daardoor een kleiner percentage toebedeeld gekregen. Voor een standaardkavel van 50 bij 50 meter kom je met 8% net uit. En voor een Landgoed van 200 bij 200 meter heb je aan 2% genoeg. Het had goed kunnen werken als iedereen ook deze kavelgroottes zou aanhouden. In de praktijk worden er kleinere kavels gekocht, of combinatiekavels met een groot deel landschap of landbouwdeel. Waarmee het percentage verharding veel lager uitvalt dan nodig is voor een kavelweg. In dit voorbeeld heb ik gekozen voor vierkante kavels. Dit rekent makkelijk. Het doel is om aan te tonen dat de grootte van de kavel een exponent bevat. Met andere vormen van kavels geldt het zelfde principe. Natuurlijk zijn er kavelvormen denkbaar, trapeziums, waarbij in absolute zin de verharding wel uitkomt. In de praktijk zal het voor de 15.000 initiatieven niet mogelijk zijn om een dergelijke vorm te kiezen. Het uitruilen van verhardingspercentages tussen kavels die teveel of tekort hebben, zal niet zo snel gebeuren omdat de verharding ook voor het vergroten van je eigen roodkavel gebruikt mag worden. 

 

Oplossingen:
En oplossing zou kunnen zijn om de benodigde verharding voor de kavelweg afhankelijk te maken van de lengtemaat van de kavel, waar de kavelweg langs loopt. De verharding op het erf, bijvoorbeeld, terrassen, parkeerruimte zou wel een percentage van de totale kaveloppervlakte kunnen zijn. Een andere oplossing zou zijn om de maximale kavelwegoppervlakte afhankelijk te maken van de omtrek van de kavel. Bij deze oplossing is de kavelweg niet meer afhankelijk van de grote van de kavel. Hij is echter ook niet onbegrensd, waardoor mensen toch creatieve oplossingen moeten zoeken bij kavels met vreemde vormen. Een andere oplossing zou zijn om het verhardingspercentage te laten vervallen. De kavelweg is altijd noodzakelijk, en zou geen planpercentage van de grond moeten zijn. De benodigde verharding die de initiatiefnemer wenst binnen zijn initiatief, voor eigen paden, of parkeerplaatsen kan uit het roodkavel komen. Het kaveldeel wat gebruikt wordt voor de kavel gaat eerst af van de totale perceelgrootte, voordat de verdeelsleutels roodkavel/stadslandbouw etc toegepast worden.

 

De gemeente heeft het proberen op te lossen met het volgende artikel:

artikel 13.6.2 lid a  Het bevoegd gezag kan afwijken van het bepaalde in artkel 13.6 en 13.6.1 b. c. en d. voor een
hoger percentage verharding / infra, met dien verstande dat:
a. de noodzaak daartoe voort komt uit artikel 13.7 onder d. in het geval er aan 2 of meer
kanten van het kavel ontsluiting noodzakelijk is van aansluitende kavels;

 

Met dit artikel probeert de gemeente het probleem met kavels die door hun vorm meer verharding nodig hebben dan toegestaan is te repareren. Bijvoorbeeld als je op twee zijdes van je kavel een weg krijgt.   Ook hier gaat men kennelijk uit van rechthoekige kavels met vier zijdes.  Mijn kavel is praktisch driehoekig waarbij ik met 1 zijde een kavelweg al meer % verharding nodig heb dan bij een vierhoek.  Zoals artikel 13.6.2 nu opgesteld is vallen driehoekige kavels dan tussen wal en schip.   Een betere formulering zou zijn :  a. de noodzaak daartoe voort komt uit artikel 13.7 onder d. in het geval er aan 2 kanten van de kavel geen ontsluiting noodzakelijk is van aansluitende kavels.  Nu vallen de rechthoeken met aan twee zijdes ontsluiting en de driehoeken met aan één zijde ontsluiting onder dit artikel. 

 

Verplichte openbaar toegankelijke strook van 2 meter rondom de kavel nadelig voor kleine kavels. 

 

Je bent verplicht om aan alle zijdes van je kavel een openbaar toegankelijke (voor wandelaars en fietsers) strook van 2 meter breed te realiseren.   Het streven om een doorwaardbaar gebied te maken is natuurlijk prachtig, maar op deze manier betalen de kleine kavels wel een grote prijs.  Als je een kleine kavel neemt van 625m2 (25x25) dan moet je 15% van je grond openbaar toegankelijk maken.  Als je een middelgrote kavel van 2500m2 neemt, dan moet je 8% van je grond openbaar toegankelijk maken.  Je kunt je afvragen of het nodig is dat bij een kleine verkaveling dezelfde doorwaardbaarheid verplicht is. 

Een ander nadeel van deze regel is de versnippering van het openbare gebied bij kleine kavels. Stel je hebt 10 kavels van 400m2  Dit versnipperd het openbare gebied in allemaal stroken van 4 meter breed en 20 meter ertussen.  Leuk voor een doolhof, maar ik denk dat de bewoners er beter bij gebaad zijn als ze dit kunnen clusteren tot een voetbalveldje, speeltuinje of mooi parkje. Ook uit oogpunt van privacy of criminaliteit is het beter om de openbaarheid niet zo stringent fijnmazig te houden. Ook hier kun je je afvragen of de doorwaadbaarheid wel zo gewenst is. 

 

Tijdspad Intentieverklaring – Anterieure overeenkomst

Na het tekenen van de intentieverklaring heeft de initiatiefnemer 2 maanden plus 1 maand verlenging om de anterieure overeenkomst te tekenen. In gebieden waarbij een hoge trefkans voor archeologische waarden geldt is dit te kort. Voordat er een PVE is, het vooronderzoek is gegund en uitgevoerd, en dit voor een eventuele vervolgonderzoeken is gebeurd zijn er al gauw 4 a 5 maanden verstreken. Het eerder tekenen van de anterieure
overeenkomst heeft het gevaar dat de initiatiefnemer helemaal opnieuw moet beginnen bij een negatief archeologisch advies. Indien dit duidelijk wordt in de periode tussen intentieverklaring en anterieure overeenkomst kan de initiatiefnemer de grondkeuze nog wijzigen tegen administratiekosten.

 

Landelijk beleid versus gemeentelijk beleid....

 

Het is grappig om te zien dat verschillende beleidsniveaus elkaar soms in de weg zitten.   Het landelijk beleid is om nieuwe huizen zoveel mogelijk energy neutraal te maken.   Een belangrijk onderdeel van een energieneutraal huis is de isolatiewaarde van de buitenmuren.   Hierbij geld, zeker bij natuurlijke isolatiematerialen, hoe dikker hoe beter.  voor een nul energiewoning met bijvoorbeeld vlaswol isolatie kom je dan op muren van een halve meter dik.   In het gemeentelijk beleid,  het bestemmingsplan Oosterwold gaat met voor de grote van de huizen uit van brutto vloeroppervlaktes.  (BVO). Deze BVO is de oppervlakte van je woning inclusief de muren.  Relatief gezien krijg je weinig BVO voor de hoeveelheid grond die je koopt.  Dit heeft natuurlijk als voordeel dat het een landelijke omgeving wordt.  Maar het nadeel is dat initiatiefnemers voor minder isolatie kiezen, dan ze eigenlijk zouden willen.  Als je 200m2 BVO hebt.  en je heb een huis van twee verdiepingen, dan hou je een footprint van 100m2 over. Als je daar muren van een halve meter dik op zet, dan hou je nog maar 162m2 aan bruikbare vloeroppervlakte over.  38% ben je kwijt aan buitenmuren.    Om deze reden zie je weinig strobaalhuizen in Oosterwold, of wordt er gekozen voor isolatiematerialen die een betere R/waarde hebben per centimeter dikte.  Dit zijn dan vaak de meer millieubelastende materialen zoals PIR panelen.   Het zou beter zijn als de gemeente het landelijk beleid zou voortzetten in het bestemmingsplan door bijvoorbeeld de buitenmuren uit te zonderen van de BVO grens.  Hiermee kunnen er echt grote sprongen gemaakt worden in het realiseren van nul energiewoningen en het gebruik van natuurlijke isolatiematerialen.

 

Met de spelregels van Oosterwold ben je nog niet.....

 

Als je de folders van Oosterwold leest, dan lijkt het alsof je heel veel vrijheid krijgt met bouwen.  Er zijn tien spelregels en alles is mogelijk als je je maar aan de spelregels houdt.  In de praktijk blijkt dat er nog heel wat verborgen spelregels zijn. Hier kom je later gaande het vergunningentraject achter en soms moet je dan je halve initiatiefplan veranderen omdat je een nieuwe "regel" ontdekt.   Bijvoorbeeld de regels voor het vergunningsvrij bouwen.  Deze regels gelden ook voor Oosterwold.   En hierbij wordt het opeens heel belangrijk waar jij je voorgevel van je huis zet, zodat je later nog vergunningsvrij een kas op je moestuin kan plaatsen.  Ik had mijn kavel ingericht met het natuurgedeelte achter het huis, en het tuinbouw en leefgedeelde voor het huis. Dus het roodkavel voor het huis, en landschapskavel achter het huis.  Echter het vergunningsvrij bouwen mag alleen op roodkavel EN achter de voorgevelrooilijn.   Ik moet dus leefgebied omruilen met natuurgebied om later hier een afdakje ofzo neer te kunnen zetten. 

 

Agrarische BVO en roodkavel...

 

Ik heb oa 1250m2 stadslandbouw.  En bij stadslandbouw krijg je een percentage agrarische roodkavel.  Dit is roodkavel wat alleen voor agrarische doeleinden gebruikt mag worden. Bijvoorbeeld een kas of hooiberg.  Nu is er bepaald dat alle roodkavel aansluitend gesitueerd moet worden.   Dus je agrarische roodkavel moet tegen je roodkavel voor wonen aanliggen.   Dit is helemaal niet handig.  Als je een kas wil, dan wil je die op je stadslandbouw, en niet tegen je huis aan.  Om de stadslandbouw echt serieus te nemen zou de agraische roodkavel binnen de stadslandbouw gesitueerd moeten worden en los van de roodkavel voor wonen. 

 

 

Sociale drempel om een initiatief te beginnen in Oosterwold....

 

De gemeente heeft een inspanningsverplichting om 1500 initiatiefnemers in Oosterwold te plaatsen die een inkomen onder modaal hebben.  Ik weet niet hoe ze zich gaan inspannen, maar zoals het nu gaat gaan deze 1500 huishoudens er niet komen. Natuurlijk is het nog vroeg en zijn er nog veel dingen te leren voor iedereen.  Wat ik inmiddels wel ervaar is dat het lastig is voor mensen die geen ruimtelijke ordening gestudeerd hebben en geen ervaring in de bouwwereld hebbenom het proces helemaal te doorgronden. Ook financieel is er een drempel. De initiële kosten om in Oosterwold te beginnen zijn best hoog. En de risico´s zijn ook relatief hoog voor deze inkomensgroep.   Bij een gemiddeld initiatief in Oosterwold moet je 20 a 30k euro voorhanden hebben. Deze kosten bestaan uit onderzoekskosten, leges, aanbetalingen explotatiekosten. En als je je woning met een hypotheek wil financieren dan kun je pas over het bouwdepot beschikken op het moment dat je omgevingsvergunning wordt verleend. Dit is weer een voorwaarde van de bank. De kosten moet je echter al maken voordat je je omgevingsvergunning krijgt. Ondanks het harde werk van gebiedsregie om de initiatiefnemers te begeleiden en om alle vragen te beantwoorden denk ik dat er meer nodig is om specifiek deze groep te begeleiden in het bouwtraject.  Ik denk hiebij bijvoorbeeld aan een soort van coach die vooruit meedenkt met initiatiefnemers over mogelijkheden en onmogelijkheden.  Ik zou dit het liefst zien als een onderdeel van de gemeente, maar ik kan mij voorstellen dat er in de toekomst op commercieële basis coaches zullen ontstaan. 

 

 

Afgelopen maanden is er in opdracht van gebiedsregie een evaluatie over de ontwikkeling van Oosterwold gedaan.   Deze evaluatie is uitgevoerd door Ruimtevolk.    Het is heel leuk om te lezen dat een aantal van de dingen die mij zijn opgevallen hier ook in terug te vinden zijn. 

Evaluatie Oosterwold   Ruimtevolk

 

Over toepassing van de regel over de openbare rand van 2 meter breed en over de uitgifte van landschapskavel in Oosterwold.

Tot mijn grote schrik kreeg ik de aanvraag omgevingsvergunning, deel wijziging bestemmingsplan, terug van de afdeling vergunningen. Het plan voldeed niet aan de ontwikkelregels, en de vergunning zou in deze vorm niet verleend worden.  Dit verraste mij omdat het plan was goedgekeurd door de gebiedsregie in Oosterwold en inmiddels ook opgenomen  was bij de afgesloten anterieure overeenkomst.

Wat was het geval? Mijn initiatief bestaat voor de helft uit landschapskavel. Dit kaveltype is bedoeld voor de aanleg van groen en is openbaar. Met dit stukje kavel wil ik een kwalitatieve bijdrage leveren aan de inrichting van Oosterwold. En met name aan een kwalitatieve doorwaadbaarheid van het gebied. Volgens de spelregels van Oosterwold, ook bindend gemaakt in het Chw bestemmingsplan “Oosterwold”, dient iedere initiatiefnemer een vrije strook van twee meter rondom zijn hele kavel te reserveren. Deze strook is openbaar en toegankelijk voor voetgangers en fietsers. Tevens is het een soort garantie voor de gemeente dat zij indien nodig, gebruik kunnen maken van deze strook voor de aanleg van fietspaden of extra wegen. Het doel van deze spelregel is om een doorwaadbaar gebied te creëren. Je kunt vrij van A naar B lopen over de randen van de kavels van alle initiatiefnemers. 

Ik besloot om in mijn plan de doorwaadbaarheid naar een hoger niveau te tillen. Ik gebruik een groot deel van de landschapskavel om naast de kavelgrens een mini-bos te creëren, met hierin een wandelpad dat mijn kavel doorkruist van noord naar zuid. Met Staatsbosbeheer stem ik af dat dit pad straks een deel wordt van een groter netwerk van wandelpaden in het bestaande bos en de toekomstige Eemvallei. Onderdeel van dit mini-bos wordt ook een gezamenlijke waterberging met mijn buurinitiatief en middels een lieflijk bruggetje kun je deze waterpartij oversteken. Zie ook de onderstaande schets.

 

Het betreffende pad loopt vanaf het bestaande bos van Staatsbosbeheer naar de toekomstige Eemvallei ten noorden van de kavels. De kavelgrens tussen mijn kavel en de buurkavel is net zichtbaar als een dunne zwarte lijn van noord naar zuid, links van het pad. Om het pad wat kronkeliger te maken, en meer centraal in het bos te laten lopen, heb ik er voor gekozen om het pad niet precies over de kavelgrens te laten lopen. Ook was het idee om het pad op iets meer afstand te leggen van de buurkavel, aangezien dit een relatief smalle langgerekt kavel is. .  Het bestemmingsplan geeft hierin de mogelijkheid om de verplichte openbare rand te laten vervallen bij het aanleggen van een gezamenlijke waterberging. In mijn geval is het landschapsdeel sowieso openbaar, en is er in mijn plan een 10 meter brede openbare rand. De afdeling vergunningen stelt echter dat de 2 meter brede rand niet vervalt bij een gezamenlijke waterberging. En dat  de rand ter hoogte van de waterberging, de oever volgt. Concreet betekent dit dat het wandelpad midden door het bos onvoldoende is voor de doorwaadbaarheid van Oosterwold, en dat de bomen op de kavelgrens, ten zuiden vande waterberging daar niet mogen komen. Zie onderstaande schets. In de schets is met rood aangegeven wat het privé erf van beide kavels is. Alle grond buiten het rood is dus openbaar gebied.

Natuurlijk leer je als initiatiefnemer in Oosterwold om met tegenslagen en teleurstellingen om te gaan, maar deze hakte er wel in. Ik probeer immers het landschap een kwalitatieve impuls te geven door op mijn kosten een stuk openbaar gebied in te richten,  waar iedereen straks van kan genieten. Door de manier waarop de regel over de openbare rand nu wordt toegepast, wordt precies het tegenovergestelde bereikt van wat beoogd wordt.

Het risico op het niet verkrijgen van de omgevingsvergunning was voor mij te groot om deze strijd aan te gaan. Daarom heb ik mijn plan aangepast en de betreffende bomen verwijderd. Met het oog op de toekomst van Oosterwold, vind ik het belangrijk dat de discussie over de toepassing van de randregel, wel gevoerd moet worden. Er zullen misschien geen initiatieven meer komen met mogelijkheden om plantsoenen, openbaar groen te creëren omdat het landschapskavel op is. Maar er zullen ongetwijfeld nog initiatieven komen die een gezamenlijke waterberging aan willen leggen.

 

De regels van het plan

In dit geval gaat het om artikel 13.7b en het afwijkingsartikel 13.7.1  van het Chw Bestemmingsplan “Oosterwold”.

In artikel 13.7 is geregeld dat alle buitenranden van de kavel openbaar toegankelijk moeten zijn voor fietsers en voetgangers, en wel over een breedte van minimaal 2 meter. Eigenlijk gaat het om 3 randen (als je een kavel met vier randen hebt) die hieronder vallen. Aan een zijde van je kavel ligt immers al een openbaar toegankelijke kavelweg. Dit is een duidelijke regel die niet voor meerdere uitleg vatbaar is. Hieronder het artikel 13.7b:

13.7 Kavelindeling

 

Met betrekking tot de indeling en instandhouding van de kavel gelden de volgende regels:

….

b. alle buitenranden van de kavel worden openbaar toegankelijk voor fietsers en voetgangers

    ingericht en in stand gehouden met een minimale breedte van 2 meter,

….

Toen de eerste initiatieven een tijdje bezig waren, zijn er uitzonderingen gekomen, waarschijnlijk om bepaalde specifieke gevallen mogelijk te maken. Deze artikelen zijn minder eenduidig dan de artikelen van het eerste uur. Artikel 13.7.1 is er zo één. In dit artikel kan de gemeente afwijken van de openbare rand rondom een kavel, indien er een collectieve waterberging is, en de toegankelijkheid niet meer dan 150 meter wordt onderbroken.

13.7.1 Afwijken ten behoeve van collectieve waterberging
Het bevoegd gezag kan afwijken van het bepaalde in 13.7 onder b. ten behoeve van collectieve
waterberging, met dien verstande dat:
a. de collectieve waterberging wordt aangelegd en in stand gehouden ten behoeve van
    maximaal 5 kavels;
b. de openbare toegankelijkheid voor fietsers en voetgangers voor niet meer dan 150 meter
    wordt onderbroken.

De onduidelijkheid begint al met het eerste woord in het artikel. “Afwijken”. Dat kan het laten vervallen van de gehele  buitenrand zijn, of van een deel van de buitenrand, of de breedte… Je kunt met deze informatie dus geen plan maken voor je kavel. Deel a is duidelijk: De waterberging mag maximaal over 5 kavels liggen. Dus een lange sloot aan de voorkant van 5 huizen mag. Deel b wordt al weer lastiger: De openbare toegankelijkheid mag voor niet meer dan 150 meter worden onderbroken. Wordt hiermee de afmeting van de kavel bedoeld? Of de maximale afstand die de “omleiding” mag zijn? De toegankelijkheid wordt “onderbroken”. Dus dat betekent dat in ieder geval een deel van de openbare strook niet aangelegd hoeft te worden. 

Ik heb geprobeerd om uit te zoeken hoe deze artikelen door de gemeente geïnterpreteerd worden. Ik kom hierbij op onderstaand plaatje.  Ik heb hier acht denkbeeldige kavels getekend. Allemaal even groot met een kavelweg in het midden. Van de acht huizen hebben er twee onder en drie boven een gezamenlijke waterberging op de erfgrens. De doorwaadbaarheid voor voetgangers en fietser geef ik aan met de gele lijnen.

De gemeente legt het artikel zo uit, dat bij een gezamenlijke waterberging de openbare strook de rand van de waterberging gaat volgen.  En dan aan beide kanten. Dit is gek want zo wordt er dus niks onderbroken. Waar zou die 150 meter in lid b dan voor staan? Misschien de lengte van de oever van de waterberging? Dan is het nog steeds niet onderbroken. En als je het op deze manier toepast, welk nut dient dat dan? Niemand wil op deze manier een gezamenlijke waterberging. Als je een gezamenlijke waterberging maakt, en dat zal eerder bij kleine dan bij grote kavels zijn, wil je juist bij die waterberging kunnen zitten, kunnen genieten, een mooi landschap creëren. Dan wil je niet een openbare strook van twee meter breed rondom je hele vijver. Zo kan het artikel in mijn ogen niet bedoeld zijn.

Hoe zou het wel kunnen werken? Het volgende plaatje is mijn uitleg van dezelfde regels. Het zijn dezelfde denkbeeldige kavels met dezelfde waterbergingen. Bij een gezamenlijke waterberging wordt volgens 13.7.1 afgeweken van de regel dat alle zijdes van je kavel een openbare toegankelijke strook moeten hebben. Op die zijde welke doorkruist wordt door de waterberging vervalt de openbare strook van twee meter. Dit mag maximaal over een breedte van 150 meter, zodat het gebied toch doorwaadbaar blijft. De hele strook vervalt dan ook op die zijde. Een halve strook aanleggen draagt niet bij aan de doorwaadbaarheid, want die loopt toch dood.

 

Op deze manier kunnen de initiatiefnemers en met name de wat kleinere kavels een mooier landschap creëren waarbij de doorwaadbaarheid van het gebied voldoende gewaarborgd blijft. Ook voorkomen we hier mee een woud van ongebruikte vrije stroken rondom alle kavels, die straks vol liggen met afval of als tijdelijke opslagruimtes gebruikt gaan worden. Het bevordert ook de sociale samenhang in Oosterwold, er zullen meer initiatiefnemers gezamenlijk hun kavel gaan inrichten, er zal meer ruimte komen voor echte wandelpaden op logische plekken door het gebied. Tot zover de waterberging.Over toepassing van de regel over de openbare rand van 2 meter breed en over de uitgifte van landschapskavel in Oosterwold.

Tot mijn grote schrik kreeg ik de aanvraag omgevingsvergunning, deel wijziging bestemmingsplan, terug van de afdeling vergunningen. Het plan voldeed niet aan de ontwikkelregels, en de vergunning zou in deze vorm niet verleend worden.  Dit verraste mij omdat het plan was goedgekeurd door de gebiedsregie in Oosterwold en inmiddels ook opgenomen  was bij de afgesloten anterieure overeenkomst.

Wat was het geval? Mijn initiatief bestaat voor de helft uit landschapskavel. Dit kaveltype is bedoeld voor de aanleg van groen en is openbaar. Met dit stukje kavel wil ik een kwalitatieve bijdrage leveren aan de inrichting van Oosterwold. En met name aan een kwalitatieve doorwaadbaarheid van het gebied. Volgens de spelregels van Oosterwold, ook bindend gemaakt in het Chw bestemmingsplan “Oosterwold”, dient iedere initiatiefnemer een vrije strook van twee meter rondom zijn hele kavel te reserveren. Deze strook is openbaar en toegankelijk voor voetgangers en fietsers. Tevens is het een soort garantie voor de gemeente dat zij indien nodig, gebruik kunnen maken van deze strook voor de aanleg van fietspaden of extra wegen. Het doel van deze spelregel is om een doorwaadbaar gebied te creëren. Je kunt vrij van A naar B lopen over de randen van de kavels van alle initiatiefnemers. 

Ik besloot om in mijn plan de doorwaadbaarheid naar een hoger niveau te tillen. Ik gebruik een groot deel van de landschapskavel om naast de kavelgrens een mini-bos te creëren, met hierin een wandelpad dat mijn kavel doorkruist van noord naar zuid. Met Staatsbosbeheer stem ik af dat dit pad straks een deel wordt van een groter netwerk van wandelpaden in het bestaande bos en de toekomstige Eemvallei. Onderdeel van dit mini-bos wordt ook een gezamenlijke waterberging met mijn buurinitiatief en middels een lieflijk bruggetje kun je deze waterpartij oversteken. Zie ook de onderstaande schets.

Het betreffende pad loopt vanaf het bestaande bos van Staatsbosbeheer naar de toekomstige Eemvallei ten noorden van de kavels. De kavelgrens tussen mijn kavel en de buurkavel is net zichtbaar als een dunne zwarte lijn van noord naar zuid, links van het pad. Om het pad wat kronkeliger te maken, en meer centraal in het bos te laten lopen, heb ik er voor gekozen om het pad niet precies over de kavelgrens te laten lopen. Ook was het idee om het pad op iets meer afstand te leggen van de buurkavel, aangezien dit een relatief smalle langgerekt kavel is. .  Het bestemmingsplan geeft hierin de mogelijkheid om de verplichte openbare rand te laten vervallen bij het aanleggen van een gezamenlijke waterberging. In mijn geval is het landschapsdeel sowieso openbaar, en is er in mijn plan een 10 meter brede openbare rand. De afdeling vergunningen stelt echter dat de 2 meter brede rand niet vervalt bij een gezamenlijke waterberging. En dat  de rand ter hoogte van de waterberging, de oever volgt. Concreet betekent dit dat het wandelpad midden door het bos onvoldoende is voor de doorwaadbaarheid van Oosterwold, en dat de bomen op de kavelgrens, ten zuiden vande waterberging daar niet mogen komen. Zie onderstaande schets. In de schets is met rood aangegeven wat het privé erf van beide kavels is. Alle grond buiten het rood is dus openbaar gebied.

Natuurlijk leer je als initiatiefnemer in Oosterwold om met tegenslagen en teleurstellingen om te gaan, maar deze hakte er wel in. Ik probeer immers het landschap een kwalitatieve impuls te geven door op mijn kosten een stuk openbaar gebied in te richten,  waar iedereen straks van kan genieten. Door de manier waarop de regel over de openbare rand nu wordt toegepast, wordt precies het tegenovergestelde bereikt van wat beoogd wordt.

Het risico op het niet verkrijgen van de omgevingsvergunning was voor mij te groot om deze strijd aan te gaan. Daarom heb ik mijn plan aangepast en de betreffende bomen verwijderd. Met het oog op de toekomst van Oosterwold, vind ik het belangrijk dat de discussie over de toepassing van de randregel, wel gevoerd moet worden. Er zullen misschien geen initiatieven meer komen met mogelijkheden om plantsoenen, openbaar groen te creëren omdat het landschapskavel op is. Maar er zullen ongetwijfeld nog initiatieven komen die een gezamenlijke waterberging aan willen leggen.

De regels van het plan

In dit geval gaat het om artikel 13.7b en het afwijkingsartikel 13.7.1  van het Chw Bestemmingsplan “Oosterwold”.

13.7 Kavelindeling

Met betrekking tot de indeling en instandhouding van de kavel gelden de volgende regels:

….

b. alle buitenranden van de kavel worden openbaar toegankelijk voor fietsers en voetgangers

    ingericht en in stand gehouden met een minimale breedte van 2 meter,

….

In artikel 13.7 is geregeld dat alle buitenranden van de kavel openbaar toegankelijk moeten zijn voor fietsers en voetgangers, en wel over een breedte van minimaal 2 meter. Eigenlijk gaat het om 3 randen (als je een kavel met vier randen hebt) die hieronder vallen. Aan een zijde van je kavel ligt immers al een openbaar toegankelijke kavelweg. Dit is een duidelijke regel die niet voor meerdere uitleg vatbaar is. Hieronder het artikel 13.7b:

Toen de eerste initiatieven een tijdje bezig waren, zijn er uitzonderingen gekomen, waarschijnlijk om bepaalde specifieke gevallen mogelijk te maken. Deze artikelen zijn minder eenduidig dan de artikelen van het eerste uur. Artikel 13.7.1 is er zo één. In dit artikel kan de gemeente afwijken van de openbare rand rondom een kavel, indien er een collectieve waterberging is, en de toegankelijkheid niet meer dan 150 meter wordt onderbroken.

13.7.1 Afwijken ten behoeve van collectieve waterberging
Het bevoegd gezag kan afwijken van het bepaalde in 13.7 onder b. ten behoeve van collectieve
waterberging, met dien verstande dat:
a. de collectieve waterberging wordt aangelegd en in stand gehouden ten behoeve van
    maximaal 5 kavels;
b. de openbare toegankelijkheid voor fietsers en voetgangers voor niet meer dan 150 meter
    wordt onderbroken.

De onduidelijkheid begint al met het eerste woord in het artikel. “Afwijken”. Dat kan het laten vervallen van de gehele  buitenrand zijn, of van een deel van de buitenrand, of de breedte… Je kunt met deze informatie dus geen plan maken voor je kavel. Deel a is duidelijk: De waterberging mag maximaal over 5 kavels liggen. Dus een lange sloot aan de voorkant van 5 huizen mag. Deel b wordt al weer lastiger: De openbare toegankelijkheid mag voor niet meer dan 150 meter worden onderbroken. Wordt hiermee de afmeting van de kavel bedoeld? Of de maximale afstand die de “omleiding” mag zijn? De toegankelijkheid wordt “onderbroken”. Dus dat betekent dat in ieder geval een deel van de openbare strook niet aangelegd hoeft te worden. 

Ik heb geprobeerd om uit te zoeken hoe deze artikelen door de gemeente geïnterpreteerd worden. Ik kom hierbij op onderstaand plaatje.  Ik heb hier acht denkbeeldige kavels getekend. Allemaal even groot met een kavelweg in het midden. Van de acht huizen hebben er twee onder en drie boven een gezamenlijke waterberging op de erfgrens. De doorwaadbaarheid voor voetgangers en fietser geef ik aan met de gele lijnen.

De gemeente legt het artikel zo uit, dat bij een gezamenlijke waterberging de openbare strook de rand van de waterberging gaat volgen.  En dan aan beide kanten. Dit is gek want zo wordt er dus niks onderbroken. Waar zou die 150 meter in lid b dan voor staan? Misschien de lengte van de oever van de waterberging? Dan is het nog steeds niet onderbroken. En als je het op deze manier toepast, welk nut dient dat dan? Niemand wil op deze manier een gezamenlijke waterberging. Als je een gezamenlijke waterberging maakt, en dat zal eerder bij kleine dan bij grote kavels zijn, wil je juist bij die waterberging kunnen zitten, kunnen genieten, een mooi landschap creëren. Dan wil je niet een openbare strook van twee meter breed rondom je hele vijver. Zo kan het artikel in mijn ogen niet bedoeld zijn.

Hoe zou het wel kunnen werken? Het volgende plaatje is mijn uitleg van dezelfde regels. Het zijn dezelfde denkbeeldige kavels met dezelfde waterbergingen. Bij een gezamenlijke waterberging wordt volgens 13.7.1 afgeweken van de regel dat alle zijdes van je kavel een openbare toegankelijke strook moeten hebben. Op die zijde welke doorkruist wordt door de waterberging vervalt de openbare strook van twee meter. Dit mag maximaal over een breedte van 150 meter, zodat het gebied toch doorwaadbaar blijft. De hele strook vervalt dan ook op die zijde. Een halve strook aanleggen draagt niet bij aan de doorwaadbaarheid, want die loopt toch dood.

Op deze manier kunnen de initiatiefnemers en met name de wat kleinere kavels een mooier landschap creëren waarbij de doorwaadbaarheid van het gebied voldoende gewaarborgd blijft. Ook voorkomen we hier mee een woud van ongebruikte vrije stroken rondom alle kavels, die straks vol liggen met afval of als tijdelijke opslagruimtes gebruikt gaan worden. Het bevordert ook de sociale samenhang in Oosterwold, er zullen meer initiatiefnemers gezamenlijk hun kavel gaan inrichten, er zal meer ruimte komen voor echte wandelpaden op logische plekken door het gebied.

 

Landschapskavel?

Zoals iedereen weet, wordt er geen landschapskavel meer uitgegeven omdat dit “op” is. Dit is gek, in het bestemmingsplan staat dat de Eemvallei zone 1, dat is dus de smalle strook voor 100% bestaat uit landschapskavel. Deze wordt ingevuld door Staatsbosbeheer. Het bestemmingsplan meldt ook dat in zone 2, de brede rand om de Eemvallei , de kavels worden ingericht met 50% landschap, 25% stadslandbouw en 25% standaardkavel. Ook dit kun je op twee manieren uitleggen. Van alle kavels totaal, of per kavel, moet het percentage 50, 25 en 25 zijn.  In mijn initiatief heb ik voor het laatste gekozen. Dan kon een jaar geleden nog. Maar zone 2 is nog lang niet vol. En als er geen landschaps- of stadslandbouwkavel meer wordt uitgegeven, hoe gaat de gemeente dan aan het bestemmingsplan voldoen? Ik heb voor mijn initiatief voor zone 2 gekozen, omdat ik veel natuur en/of landbouw om mij heen wil. En dat gaat niet gebeuren met alleen maar standaardkavels om mij heen. Stopt de gemeente met uitgifte met kavels nadat Eemvallei zone 2 voor 25% gevuld is met standaardkavels? Of gaan we zelf nieuwe initiatieven tegenhouden middels bezwaarprocedures omdat hun plannen niet aan 13.3 lid B voldoen Hoe ziet de gemeente dit voor zich?

De gedachte achter de landschapskavel was dat dit ingevuld zou worden door grote maatschappelijke initiatieven, zoals ook in zone 1 van de Eemvallei gebeurt. Voor zone 2 is dat echter (nog) niet het geval. In zone 2 zitten nu een aantal kleinere initiatieven. Ik vind dat de gemeente of het RVB weer landschapskavel uit zou moeten geven. En daar is naast bovenstaand argument, nog een belangrijke reden voor. Dat zijn de lokale stukjes natuur en openbaar groen. De speelveldjes, plantsoenen, parkjes, vijvers, allerlei groene elementen die normaal in een wijk door de gemeente gepland en aangelegd worden.  Deze plekken zijn heel belangrijk in een wijk voor de sociale cohesie, én ook voor planten dieren en recreanten. En juist deze plekken zullen in Oosterwold tussen wal en schip raken. Niemand gaat 1000m² “standaardkavel” kopen om een speeltuintje of een park naast een wandelpad aan te leggen. Standaardkavel is te duur om te fungeren als openbaar gebied. Voor deze kleine stukjes gemeenschappelijk groen zou er weer landschapskavel beschikbaar moeten komen!  Initiatiefnemers die iets extra’s voor Oosterwold willen doen, kunnen dit dan ook. En ook VVE’s die een stukje park of ander groen bij hun weg willen, zouden dit prachtig kunnen realiseren met landschapskavel.